Ярцевский городской форум
О городе => Жилищно-коммунальное хозяйство => : UB 07 марта 2012, 22:59:54
-
Обсуждаем создание и функционирование ТСЖ, ТОСов и домовых комитетов.
-
1. Я как кандидат в депутаты во время предвыборной кампании 2005 года в горсовет (кстати, Жилищный Кодекс РФ введен в действие в марте 2005 года), распространил газеты партии "Родина" содержащие анализ всех форм управления многоквартирыными жилыми домами (ТСЖ, УК, непосредственное управление) - ТИРАЖЕМ 30 ТЫСЯЧ ЭКЗЕМПЛЯРОВ! В каждую квартиру по всему городу! Материал был написан депутатом госдумы Олегом Шеиным - автором альтернативного Жилищного Кодекса РФ.
2. Как депутат, присутствовал за последние 6 лет во множестве собраний (около 15) жильцов многоквартирных домов, разъясняя положения ЖК. Готов был бесплатно помочь с регистрацией и составлением учредительных документов ТСЖ. К сожелению все инициативные группы столкнулись с нежеланием жителей СВОИХ домов создавать ТСЖ. Думаю УК очень грамотно работают, распространяя слухи о том, что ТСЖ это не выгодно. Недаром, многие УК держат в своем штате людей, которые имеют опыт работы в политике (агитация, предвыборные кампании, руководство и участие в общественных организациях и партиях). Они работают менеджерами УК. Кстати, даже ТСЖ умудряются нанимать себе УК, хотя это на мой взляд лишнее.
-
Участники форума писали в другой ветке:
Елена Юрьевна, SSF, UB:
Е.Ю. Хочу оформить домовой комитет нашего дома как ТОС. UB, правильно я поняла, что создавать юрлицо для этого не надо?
SSF: Елена Юрьевна! Есть Положение "О ТОСах..." Утверждено Советом города еще четыре года назад. Посмотрите и определитесь. Там - часть проблемы. Основное - ЖК. Но можно найти варианты взаимоприемлемые. Я занимаюсь этой проблемой. Но выводы делать еще рано.
UB: Можно с юрдицом ТОС, можно и без.
SSF: ЮВ, формулируйте конкретно: ФЗ-131, ст.27 ч.5 "Территориальное общественное самоуправление в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации."
UB: МОЖЕТ, но не обязано. В положении горсовета так же указано, что ТОС не обязательно регистрировать как юрлицо.
-
ТСЖ есть смысл заключать договор с управляющей компанией только на аврийное обслуживание. ТСЖ само не потянет аварийные службы. Или есть смысл кооперации ТСЖ с содержанием своей аврийно-ремонтной службы. Текущие и каппитальные ремонты можно выполнять хозспособом либо по договору подряда. Уборщиц и дворников, можно содержать самим в штате. либо тоже заключить договор подряда. ТСЖ полностью брать на обслуживание управляющую компанию нет смысла, лишние затраты.
-
ТСЖ плохо прежде всего тем, что возникает солидарная ответственность. К тому же налоговая нагрузка выше.
-
ТСЖ плохо прежде всего т какем, что возникает солидарная ответственность. К тому же налоговая нагрузка выше.
Это зависит от того как составлены учредительные документы и как заключены договора с ресурсоснабжающими организациями.
-
Камнем преткновения в создании ТСЖ является миф о том, что долги неплательщиков будут раскладываться на всех честных жильцов, а взыскать с неплательщиков долг, якобы не возможно. Я помогал ТСЖ "Энтузиасты" (Энтузиастов, дом 11) взыскивать с жильцов задолженность. У них было человек 5 которые не хотели платить ТСЖ плату за содержание общедомового имущества и т.п. Решение о создании ТСЖ принималось подавляющим большинством голосов и ТСЖ было офрмлено как положено. Так вот были поданы заявления о взыскании в суд. Одного раза хватило, чтобы понять платить через суд невыгодно, т.к. к собственно квартплате добавляются судебные расходы и исполнительский сбор.
-
Да, а вы слышали последние новости? Вышел закон, который обязывает всех нас в срок до 18-го июня организовать домовые комитеты. Вычитал вот здесь: http://nash-kronshtadt.ru/gorozhaninu/domovye-komitety.html. Странно все это пахнет, черт возьми. Инициатив со стороны государства я давно опасаюсь. Как считаете, чем нам это все грозит? И нужно ли организовывать комитеты, если уже есть ТСЖ? А если нужно, то зачем, и как это будет выглядеть? В общем, одни вопросы.
-
Главное чтобы этим комитетам не было позволено принимать решения за собрание собственников. В этом может и быть прохиндеада. Пускай инициативные жильцы обьединяются в комитеты, хоть по возрасту, хоть по интересам. Но важно чтобы они не подменяли собрание собственников в принятии решений по управлению домом, общедомовым имуществом, придомовой территорией
-
А чем отличается избранник народа в горсовете, от домкома в МКД полномочия такие же и принцип руководством от имени всех жильцов, а иначе для чего тогда домовой комитет. То что система насаждения неумелости руководства домами в принудительном начале не удивительна. Это проходили в прошлом, когда человек (секретарь райкома-горкома) не имея соответствующего знания давал команды когда сеять, когда вводить жилые здания недостроенные в эксплуатацию и прочие вопросы - система рапортов о досрочности и большие убытки государства. А теперь хотят сместить убытки на население, а именно на жильцов МКД.
-
Да пусть эти комитеты будут организованны. Главное чтобы люди заседающие в этих комитетах не подменяли интересы собственников и не ставили им барьеры. А сделать это очень легко если не будет общественного контроля при предоставлении им каких либо полномочий. Уж очень хорошо известны технологии подобного манипулирования. Ранее этим партийные органы занимались, а теперь подобная же мафия из среды номенклатуры администрации и укашек
-
А кто мешает разработать правила или положение, где можно разделить сами обязанности между жильцами и домовым комитетом, домовым контролем и прочие. Все в руках самих жильцов и квартиросъемщиков.
-
«А кто мешает разработать правила или положение, где можно разделить сами обязанности между жильцами и домовым комитетом, домовым контролем и прочие. »
По идее, это входит в сферу деятельности общественных организаций — юридическая поддержка людей, чью жизнь затрагивают новые законы. Может, знаете какие-нибудь организации, которые были бы готовы вписаться в это дело, или которые уже им занялись? Хорошо бы переложить эту заботу на их плечи — мы то все работаем, когда нам домкомами заниматься?))
-
Заниматся можно интерактивно, как общаемся здесь на форуме. Главный орган - это собрание собственников .Все ключевые вопросы по управлению МКД решаются им. Проблема заключается в неуклюжести механизмов проведения голосований.Попробуйте ка собрать жильцов во дворе, много ли соберется? Рационально бы было создать механизм быстрого принятия решений и обработки результатов. Проводить быстрое головсование через интернет и СМС по вопросам управления МКД с выводом результатов на домашние страницы. Без всяких проволочек. Тут вроде все просто. Надо разработать стандарты-шаблоны и затем в них включать последовательно все МКД с учетом индивидуальных особенностей. Учтем что не именее 25% квартир оснащены интернетом. Наверняка должны быть подобные шаблоны (веб мастера не дремлют), надо погуглить
-
Хорошее предложение от местного, но только дядя за вас не хочет и пальцем пошевелить, а вы уповаете на общественные объединения, которые еще и не создали, то есть потреблять хотим, а контролировать некогда. Тогда и платите сколько укажут, а много это будет или нет - вам решать, получите качественный ремонт или нет - вас тоже не касается: удобная поза, но бесполезная. И пока вы ищите халявное общество, чтоб решать ваши проблемы на халяву (а за деньги вы просто ничего не теряете при переплате лешаковой нагрузки или оплате за суды и разбирательства), одарите свои УК лишними деньгами за услуги и останетесь со своим недовольством и мнением наедине. Значит надо включаться в проблемы управления домами и решать, но с толком, а не наскоком на ура.
Ваше предложение беринг хорошее, но требует согласованности самих жильцов и владельцев компов.
-
Так жильцы то с компами на 25-30%! Проблемы то нет А у кого их нет могут через старшего по подьезду свое волеизявление сделать, зайти в гости, да посмотреть как там остальное сообщество жильцов решает по тому или иному вопросу управления МКД. .В полной открытости, безо всякого блуда. Ведь ничего сложного в этом нет.
-
У беринга классная идея) создать совет дома в онлайне... круто! А если подключить простенькую ERP - систему, ну или какую нибудь программку для локальной сети, так вообще от возможностей голова кружится) но это так, к слову.
А насчет общественных организаций — не скажите, не скажите GT. Речь то и не о халяве, а скорее о помощи — халява это если б мы на диване все дружно валялись, ничего не делали, и нам при этом было бы влом организовать совет дома.
И насчет того, что такие организации еще не созданы — не совсем верно. Может их и не много, но одну я нашел. «Народный контроль»: http://nash-kronshtadt.ru/nastojashhee/narodnyjj-kontrol.html . Сайт питерский, но они по всей России филиалы открыли. Они, в том числе, занимаются вопросами, подобным нашим. К тому же, как я почитал, у них налажены связи с разными УК, то есть знают эту кухню изнутри, и кого когда правильно «пинать» тоже знают. Можно привлечь их. Только вот как?
-
Давайте думать, решать как.Тут сразу встает так называеиый "главный " вопрос: Понятно что серьезная работа которая предполагается (готовывх решений пока не видно) поставит вопрос о вознаграждении..А людей способных занятся этой темой мне думается найти можно и на просторах сети и среди местных. Источником средств на создание и поддержание такого сервиса могли бы стать взносы населения. Например небольшие сборы по 10-15 руб в месяц с квартиры (цена автобусного билета) позволили бы при условии охвата всего города собирать достаточные суммы чтобы достойно поддерживать коллектив разработчиков. А польза - эффект от такого сервиса получим на порядок выше затрат. Уж если начали тему то было бы интересно ее развать дальше. У кого еще какие мысли?
-
Пожалуй вмешаюсь в дискуссию. У вас отличные идеи, Беринг. И энтузиазм, опять же. Но, как и везде, есть нюансы. А именно — половина жителей наверняка забьет. И не потому что дорого, или долго, или сложно. А тупо влом. По себе знаю — хотя вас целиком и полностью поддерживаю. Но давайте подсчитаем. Если оооочень грубо прикинуть, у нас в городе примерно 11000 семей с квартирами, да? Умножим на 150 рублей, получится 165 косарей в месяц на поддержку коллектива разработчиков. Более чем достойно. Даже если разделить на два (если полгорода забьет на инициативу), остается примерно 80 косарей в месяц. Этого достаточно, чтобы платить хорошую по нашим меркам зарплату 4-м специалистам. А 4 толковых спеца проект вытянут.
Но тут еще один момент всплывает — а именно законы. Суммы слишком велики, и если бабахать проект на масштаб крупного города, то сделать все «без палева» от государства, и налогов, естественно, не получится. Придется регистрировать фирму (как я понимаю), набирать штат. Или регистрировать общественную организацию. Или же договариваться с властями. А о чем с ними договоришься? Откат на откате. В таком раскладе инфа, которую предложил mestnyi, очень в тему. Я про «Народный Контроль». Давайте попробуем с ними договориться, чтобы сделать все официально? Я не говорю о полной передаче контроля над проектом им в руки, нет. Просто нужно идею «официалить». Чтобы деньги проходили по официальным банковским счетам, чтобы сотрудники для проекта нанимались по договорам, чтобы у властей не было претензий. Я лазил по их сайту и отзывы читал - «Народный контроль» очень толковая организация, мне внушает полное доверие, хотя не первый год на свете живу и повидал кой чего.
И повторюсь — вы молодец, Беринг. Эта идея может изменить город.
-
Не стоит дифирамбов, однако спасибо за отклик. Цели организации Народный контроль и электронного управления домами (МКД) самими жителями взаимосвязаны по сути, предмету и тесно переплетаются. А коли так, думается что можно поступить и таким образом как пишите вы : расширив уставные задачи Народного контроля поручить ему (группе разработчиков) создать электронный сервис по управлению МКД. Наверное им это будет интересно. Естественно все надо делать официально подключая инициативные группы (домкомы), процедуру голосования, заключение договоров. Так чтобы мероприятие планировалос и проводилось не келейно. Чуть позже я изложу свои идеи по организации и финансированию.
-
У беринга классная идея) создать совет дома в онлайне... круто! А если подключить простенькую ERP - систему, ну или какую нибудь программку для локальной сети, так вообще от возможностей голова кружится) но это так, к слову.
А насчет общественных организаций — не скажите, не скажите GT. Речь то и не о халяве, а скорее о помощи — халява это если б мы на диване все дружно валялись, ничего не делали, и нам при этом было бы влом организовать совет дома.
И насчет того, что такие организации еще не созданы — не совсем верно. Может их и не много, но одну я нашел. «Народный контроль»: http://nash-kronshtadt.ru/nastojashhee/narodnyjj-kontrol.html . Сайт питерский, но они по всей России филиалы открыли. Они, в том числе, занимаются вопросами, подобным нашим. К тому же, как я почитал, у них налажены связи с разными УК, то есть знают эту кухню изнутри, и кого когда правильно «пинать» тоже знают. Можно привлечь их. Только вот как?
Свой НК контроль надо делать. Неужели питерцы должны приезжать ярцевское дерьмо разгребать?! А у них надо опыт перенимать.
-
Да идея правильная и денег на неё не жаль.
-
Тут надо определиться, что в этих ТОСах вы хотите видеть или иметь, а потом решать о создании их, а не плодить бесправные НК, а если с финансовой поддержкой, то экономически рассчитать целеобразность задуманного. А то получится, что выиграете в одном, и это же потеряете в другом- значит от перестановки мест слогаемых, сумма неизменна. Лишние хлопоты, нервозность, споры и прочие проблемы, а воз останется на том же месте.
-
Нужно, чтобы законы работали,а то у нас вы хотите так-есть закон и законотворцы, которые получают зряплаты, потом органы, которые контролируют исполнение законов, которые тоже получают, а теперь еще и народные контроли вводить. которые тоже не бесплатно будут контролировать тех, кто должен контролировать...зачем это все?
Вы хотите, чтобы законы работали сами по себе? В Ярцеве это невозможно. (мое личное мнение)
-
Было бы возможным, если б был честный и активный прокурор и те органы госсвласти имеющие право надзора по своим отрослям и своей деятельности, а так же активности самого населения, которое само создало этот кландайк в данном городе молчаливым согласием на все безобразия и своим безразличием ко всему происходящему в городе и районе.
-
Вот именно.
-
Более года назад в Жилищный кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым во всех многоквартирных домах, где не создано ТСЖ, должен быть организован совет дома. Несмотря на то, что суть этих 2 институтов управления домами практически одинакова, совет многоквартирного дома организовать гораздо легче ТСЖ (http://youhouse.ru/tsj/).
Его избрание не требует создания юридического лица и регистрации, здесь не ведется бухгалтерский учет. В состав правления совета дома могут входить неквалифицированные собственники жилья без специального образования. Но и ТСЖ, и совет многоквартирного дома имеет своего председателя и правление, которые могут быть как отличными, ответственными руководителями, так и откровенными ворами, присваивающими деньги собственников жилья.
Как проверить работу председателя ТСЖ или совета дома?
Самый простой способ проверки работы правления ТСЖ - зайти в подъезд дома. Если свет не горит, лифт не работает, крыша протекает, полы не моют, стены не белят, перила не красят, но при этом оплата коммунальных услуг собственниками жилья производится регулярно - значит, такого председателя ТСЖ нужно менять как можно скорее.
Существует и другой, более надежный способ проверить, насколько хорошо правление выполняет свои функции. Нужно обратиться в налоговую и жилищную инспекции, ознакомиться с последними финансовыми отчетами и бухгалтерией, которые в правлении ТСЖ должны показать любому члену товарищества по первому требованию. Можно заказать ревизионную и аудиторские проверки, которые как раз и покажут, насколько честен председатель ТСЖ и его правление.
На каких основаниях можно сменить председателя и правление?
Процедура переизбрания председателя срочно необходима, если все вышеперечисленные проверки показали, что правление во главе с председателем:
· Полностью или частично уклоняются от своих обязанностей, записанных в уставе.
· Игнорируют интересы жильцов дома, используют общественные средства не по назначению.
· Занимаются вымогательством, присвоением общественных средств, осуществляют различные финансовые махинации.
· Нарушают налоговое законодательство.
· Не заботятся о повышении качества обслуживания со стороны ЖКХ.
· Самовольно присваивают общественную собственность.
Причем, стоит учесть, что к административной и уголовной ответственности можно привлечь только председателя и правление ТСЖ, если их вина будет доказана в суде. А вот председатель совета многоквартирного дома юридической ответственности не несет, его можно только переизбрать.
-
Председатель совета многоквартирного дома - это лицо не административное, а что то вроде должности выбранного секретаря . И принимать решения за собственников он не должен да и не может по определению (нет полномочий - смотрите жилищный кодекс). Все решать должно собрание собственников и точка. А вот проведение процедур таких собраний и голосований, доведения проблемных вопросов до собственников, контроль за исполнением решений собраний - вот этом и заключается основная задача председателя. Для собственников жилья главное не допустить фильтрации при которой председателями назначаются лица лишь угодные Укашкам и игнорирующие интересы собственников. В этом заключается основная опасность этой формы управления МКД
Как это определить? Так же элементарно.
Стоит поинтересоватся, например как производятся расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Если выбираются схемы неоптимальные с позиции затрат для жильцов: расчет потребления электроэнергии от ОДЭ по одноставочному тарифу при технической возможности ведения зонного учета, игнорирование введения уже смонтированного узла учета тепловой энергии под надуманными предлогами, , то собственникам стоит задуматся - не состоит ли их председатель на службе у заинтересованных организаций для которых такая обстановка благоприятна для собственного бизнеса наилучшим образом.
Честность председателей проверяется все же не в добросовестном служении администрациям и управляющим организациям по односторонневыгодным правилам , а работе в интересах и на благо жильцов-собственников
-
Как известно оплата коммунальных услуг - это прямая обязанность организаций и граждан-собственников квартир и прочих жилых помещений. Она предусмотрена 153 статьей ЖК РФ. Однако, несмотря на закон, неплательщиков квартплаты не становится меньше. Они найдутся в любой многоэтажке. Как же должен действовать председатель ТСЖ и его правление, чтобы заставить нерадивых собственников оплатить услуги ЖКУ?
Для начала ответим на вопрос, почему граждане становятся неплательщиками. Причин тому множество:
· Финансовая несостоятельность граждан, у которых низкий доход не позволяет вовремя делать платежи, задержки в выплатах зарплаты;
· Болезни и безработица граждан;
· Постоянный рост тарифов ЖКУ при отсутствии роста заработной платы;
· Отсутствие постоянного контроля и правомерных требований по оплате со стороны ТСЖ (http://youhouse.ru/tsj/);
· Низкое качество технического обслуживания и жилищно-коммунальных услуг;
· Двоевластие, когда один дом имеет 2 управляющие компании;
· Конфликтные ситуации с управляющей компанией.
Какие методы борьбы с неплательщиками может использовать председатель ТСЖ?
Во-первых, проведение профилактической работы с потенциальными неплательщиками и ликвидации неплатежей на самых ранних сроках. Для этого необходимо проводить мониторинг платежей, работу по выявлению неплательщиков (даже если эта задолженность составляет 1-2 месяца), проводить с ними разъяснительные беседы, модернизировать саму систему платежей, регулярно повышать качество оказываемых услуг и находиться в постоянном взаимодействии со всеми членами товарищества.
Во-вторых, применить к неплательщикам следующие санкции:
1. Начислить пени за оплату ЖК услуг, внесенную с опозданием. Эта санкция предусмотрена ч.14 155 статьи ЖК РФ. За сутки просрочки нужно будет заплатить 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной суммы.
2. Вынести должнику, имеющему задолженность по квартплате свыше 6 месяцев, письменное предупреждение (уведомление) об ограничении или приостановлении предоставления ЖКУ неплательщику.
3. Спустя 1 месяц с письменного уведомления, если гражданин так и не оплатил ЖКУ, ТСЖ вправе ограничить или осуществить приостановку предоставления ЖКУ должнику до полной ликвидации задолженности.
4. Если, несмотря на все предпринятые меры, должник не хочет погашать задолженность, то председатель ТСЖ, как уполномоченный представитель товарищества, вправе обратиться в суд с целью принудительного взыскания долга. Долг взыскивается с зарплаты неплательщика, с которой работодателя обязуются производить соответствующие отчисления.
Существуют и другие, набирающие всё большую популярность меры, например:
1. Выселение или принудительный обмен жилья. При этом разницей в цене покрываются долги неплательщика;
2. Арест имущества должника и его последующая реализация;
3. Запрет на выезд из страны по погашения долга по оплате ЖКУ;
4. Наложение запрета на отчуждение собственности: невозможность продать недвижимость, дарить, распоряжаться ею до погашения долга.
-
Для этого необходимо проводить мониторинг платежей, работу по выявлению неплательщиков
И не только по выявлению неплательщиков. Будет полезно провдитиь мониторинг для устраниния приписок и схем казусных расчетов по усредненнвм тарифам при возможности зонного учета электроэнергии (Читайте ветку про пресловутую дельту) Анализ отопительных нагрузок по теплосчетчикам в зимний период также позволит контролировать качество услуг тепловых компаний. Неплательшикам не должны списыватся их задолженности. При мониторинге их мохно хранить годами, начислять пени и тп. Главное чтобы бремя оплаты ресурсов портебляемых в МКД не перекладывалось на добропорядочных жильцов. Наличие в МКД маргиналов-неплательщиков только на руку нечестным Укашкам. Те так всегда могут обосновывать приписки и кривые расчеты необходимостью своевременных платежей перед ресурсоснабжающими организациями. Вот чтобы этого не было и необходим мониторинг
Было бы замечательно если бы в нашем городе нашлась какач нибудь IT контора которая занялась предоставлением услуг типа виртуальной домовой книги
-
Для начала ответим на вопрос, почему граждане становятся неплательщиками. Причин тому множество:
· Финансовая несостоятельность граждан, у которых низкий доход не позволяет вовремя делать платежи, задержки в выплатах зарплаты;
· Болезни и безработица граждан;
· Постоянный рост тарифов ЖКУ при отсутствии роста заработной платы;
· Отсутствие постоянного контроля и правомерных требований по оплате со стороны ТСЖ (http://youhouse.ru/tsj/);
· Низкое качество технического обслуживания и жилищно-коммунальных услуг;
· Двоевластие, когда один дом имеет 2 управляющие компании;
· Конфликтные ситуации с управляющей компанией.
Да это самые редкие причины. В основном неплательщики-это состоятельные люди, предприниматели и прочие, а вот как раз пенсионеры, которые получают минимальную пенсию в первую очередь идут и платят коммунальные платежи, а потом уже на оставшиеся крохи живут.
-
Совершенно верно, Alexander, здесь, при уклонении оплаты ком платежей, мы видим основную привычку некоторвх коммерсантов вырожденную в рефлекс! Для них что налоги, что квартплата - все едино. Девиз - Уклонится любыми путями
-
Полномочия председателя ТСЖ прописываются уставом. А снять его или не снимать решает общее собрание. Другой вопрос в том, что мы редко собираемся на собрания и действительно решаем вопросы. Как в свое время говори Председатель городского совета депутатов Сергей Федорович Соколов: "Все собрания проводятся по одной схеме: 1. Наказание невиновных; 2. Награждение непричастных; 3. Поиск ответа на извечные вопросы Кто виноват и Что делать и только потом, если к этому времени все накричались и не подрались, да никуда не разбежались, то 4. Начинают принимать какое-то решение. К сожалению чаще всего дальше третьего этапа никто не доходит. Привыкли у нас люди на кого-то надеяться и не хотят брать на себя ответственность и общественную нагрузку, даже если это касается их самих и их интересов.
-
for Optimist: В контексте обсуждаемой темы Вы, безусловно, правы. Культура участников собрания и умение организаторов их готовить и проводить не просто "оставляют желать лучшего". А если быть точным, то любой плохо организованный процесс, как в СССР, так и в РФ, всегда имеет 5 этапов: 1. Шумиха 2. Неразбериха 3. Поиски виновных 4. Наказание невиновных 5 Поощрение непричастных. Еще эти этапы ("в пику" ленинским принципам) называли когда-то шутливой методикой организации соцсоревнования. Увы, в некоторых шутках доля правды превалирует над составляющей юмора.